中港逐步通关虽利好 仍忧需求供应负担能力
美资投行高盛发表研究报告，指出本港住宅楼价去年跌15%，成交量收缩37%，认为中港两地逐步通关虽然利好，改善人们对经济前景的展望，股票市场或带来财富效应，然而受到高印花税的制约，加上物业市场升跌周期较长，一年实在难以完成整个调整。综合以上因素，该行将今年住宅楼价预测，由跌15%修订为跌10%；2024年和2025年由原来预期无升跌，上调至各升4%。
就业人口大减 加薪幅度弱
该行解释，在对楼宇的需求、供应、负担能力3方面仔细研究后，认为都不太利好楼市，其中又以需求显得较疲弱。整体需求可从人口、财富等入手研究。政府虽然提出抢人才的计划，目标每年3.5万人才流入，但仍远低於疫情前的每年6万人。而且非本地居民要付出巨大的印花税才能买楼。该行估计，未来5年会有8万名外来人口可取得永久居民身分证，即每年平均一万至两万，虽然高於过去5年的平均值，但本地人移民令本地家庭形成数目显得低落，加上就业人口或因退休和其他原因，过去3年下降达8%。
财富方面，过去3年中港两地封关，本地人平均薪金仅增长1%，明显低於4、5年前的约5%。加上楼宇的投资需求未见回复，凡此种种都窒碍买楼需求的增长。
住宅供应方面，高盛指出，每年私宅供应量由2013年约1.1万个单位，增至去年约两万个，并且预料未来3年维持每年约两万个。可是由於近年需求减弱，令空置单位增加，例如2021年发展商推盘后，仍有约1.1万个单位未能出售而变存货，堆积至去年再推出市场。如再计及二手单位，在2021年底估计就有约5万个住宅是空置的。至於今年，将会有46个新盘项目接连可以推出，涉及2.2万个单位待售，供应增加都令楼价难以上升。
负担能力方面，该行留意到住宅按揭利率由过往的低位约1.5厘，升至近期的3.4厘。而且今年最优惠利率（P息）仍会有3次上升的可能性，每次或加0.25厘。换言之按揭利率可升至逾4.1厘。假设家庭收入不变，楼价需要下跌约一成，才能令家庭买楼负担能力回复至加息前。
高息地产股吸引 荐买长实
地产股方面，高盛所覆盖的股份自去年10月底估值最低的时候至今，已平均上升约34%，但仍然跑输同期恒生指数的升约47%。该行认为，本地发展商股如果有较高的股息回报率、较高的杠杆率，股价表现通常都较好，例如新世界发展(00017)、恒基地产(00012)本轮就跑赢了长实集团(01113)、新鸿基地产(00016)和信和置业(00083)。
不过，该行将长实的投资评级由「中性」上调至「买入」，原因包括长实的资本回收和流动较快，有利改善股本回报率与资产回报率；该企在同业中有增派息，并且股份回购多於1%。加上该企有三至四成的EBIT（除利息和税前盈利）来自基建、公用事业、酒馆等非内地项目，整体情况显得较稳定。
App下载
