息口高企新盤積壓 發展商料續增優惠去貨
持續的高息環境及緩慢的經濟復甦情況繼續困擾樓市，差估署9月私人住宅售價指數報332.1點，按月跌1.75%，連跌5個月累跌6.24%，指數見6年半新低，與2021年9月歷史高位398.1點比較累跌16.58%。單計今年第三季樓價跌近4.4%，首3季計樓價已倒跌0.78%。至於上月租金指數則連升8個月，見近4年高位，首3季累升近6.2%。展望後市，業界認為在目前息口持續高企、大量積壓新盤減價求售情況下，全年樓價跌2%至5%。◆香港文匯報記者 曾業俊
官方樓價指數連跌5月，今年來樓價升幅已然全數蒸發，更為貼市的坊間數據顯示樓價跌幅更深。中原城市領先指數CCL最新報154.64點，按周跌0.35%，連跌2周共1.52%，對比今年4月168.40點高位累跌8.17%。今年來，CCL倒跌1.36%，對比2021年8月中的191.34點歷史高位，更下跌19.18%。
CCL連跌 半年累跌8.17%
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀昨指出，施政報告宣布減辣有助提振住宅成交量回升，但短期樓價下跌方向未變。預料第四季CCL下試148點目標位，即較現時再跌6.64點或4.29%。
萊坊董事暨大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，最新差估指數反映二手樓價為主，9月數字按月再下跌1.7%，5月至9月已合共下跌6.2%，已完全抵消今年原有升幅，令今年原先上升的樓價進入下跌軌道。高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。雖然施政報告對印花稅「減辣」，但由於購買力需要時間釋放，市場亦欠缺其他利好消息，今年餘下時間住宅樓價面對阻力仍然很大，預計樓價全年將下跌5%。
加息周期未完 按息或再升
王兆麒指出，雖然美國11月加息機會不大，但相信今次加息周期仍未完結，預計到明年下半年加息因素才會淡化。而今年香港按息仍有機會上升，影響上車買家、換樓人士及新造按揭。近期本港整體住宅成交量已回落至通關前水平，市場整體購買力嚴重不足，預計全年一二手成交量按月將徘徊4.8萬至5萬宗左右。
王兆麒續指，發展商最近開始大幅減價去貨，受貨尾囤積影響，相信發展商推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮，提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。至於政府「高才通」計劃令勞動人口規模止跌回升，對住宅租務需求繼續有支持，相信今年餘下時間住宅租金走勢保持平穩，預計今年租金上升8%左右。
利嘉閣料「轉租為買」比例增
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，9月樓價按月跌幅持續高企於逾1.7%，主要反映一手新盤仍以低價開盤，二手市場繼續捱打，加上息口尚未見頂的憂慮瀰漫市場，而地皮相繼以低價售出，反映整體市況偏淡，致樓價指數跌幅難以收窄。展望10月市況，本地主要銀行於9月中下旬大幅調高新造樓按封頂息0.5厘，加上息口仍然高企趨升，並逢市場靜觀施政報告出台，交投極為淡靜，業主賣樓多要減價，故料10月樓價指數仍將維持約1.5%的跌幅。
陳海潮估計，第四季餘下的11月及12月，樓價仍難有反彈機會，料趨上下約0.5%窄幅波動，估計政府「減辣」只能緩和樓價跌勢，因出手較慢，且力度不足，難以刺激樓價於年內達至反彈，料第四季樓價跌幅只能收窄至1.5%至2%左右，而全年樓價仍有機會跌2%至3%。至於租金走勢方面，預期在樓市「減辣」後，「轉租為買」的比例可望逐步增加，此舉恐將減慢第四季租金升勢，整季恐處橫行狀態，而全年租金升幅料約6%至7%左右，較「減辣」前的預測略有收窄。
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