萊坊料港全年零售額近返疫前 惟僅合格水平
次季經濟增長差過預期、7月份採購經理指數（PMI）再度跌穿盛衰分界線……本港近日出爐的經濟數據反映疫後復甦動力惹憂。萊坊高級董事商舖部主管麥海倫表示，本港全年零售業銷貨值有望重返接近2019年的水平，暫估計零售舖租今年升5%，可是奢侈品銷售已大不如前，就算民生和餐飲商舖租金穩定，本港商舖租金及價值均有隱憂，即使舖租「健康啲」對社會不全是壞事。
麥海倫接受本報訪問時強調，「以前社會關注小商戶被迫遷，不能說業主無良，這是本港消費生態使然。」20年前本港躍居成為全中國的「奢侈品獨家代理」，遇上內地加入世界貿易組織後經濟騰飛，改變本港零售業生態。商舖租金最大的推動力，乃奢侈品牌預視生意大增敢於搶高租金，「商舖租金急升唔係整咖啡漢堡包有幾叻，一隻名錶抵得上成千碗雲吞麵……餐飲一日最多3、5轉，Polo可以一次過買10件。」
今年商舖租金暫看漲5%
不過，10年前形勢開始逆轉，打貪等因素下，「炫富風氣收斂……一口氣掃10隻百達翡麗的豪客少了」，本港奢侈品銷售額自2013年及2014年之後就未曾再突破1,000億元。麥海倫相信，本港今年零售銷售接近2019年的4,311.6億元，因為下半年有聖誕等消費者較願意解囊的旺季，其中奢侈品可望超過600億元（2019年為662.1億元），但考慮到政府今年再派消費券和旅客已重臨香港，4,000億元只是「交功課」。
差餉物業估價署的私人零售業樓宇平均租金指數6月份報172，上半年累升2.87%，比2019年創下的個人遊後高位低約10%。她認為，商舖租金就像「一個人大病過後要定期覆診」，零售業及租務當前的陰霾除了內地經濟有下行壓力，就是內地遊客消費模式不同，文青遊和走進社區意味不像以前豪氣，更令業界意外的是內地訪港旅客人次少過港人北上，這會否逆轉尚待觀察，暫時看今年整體舖租應該升5%（基於萊坊的指數），始終銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角等旺區沒新供應，零售商因應生意回升會接受加租，惟坦言只是谷底調整。
息口高 舖價調整或未完
若看商舖價值，她坦言調整或未完，畢竟本港零售的構成跟以前不同，息口又回到金融海嘯前高位，資金對投資物業審慎是全球現象，可是除非業主現在急沽，下調壓力不會太大，原因是本港政治經濟長期安穩，不少旺舖是祖傳物業，業主持貨力很強。
就萊坊報告整理，2022至2025年零售物業平均新供應量有所上升，她相信也許消納會較慢，卻不至於令租金和舖值插水，因為商舖不同寫字樓，商戶搬遷要考慮之後的客源，不像寫字樓「你老細話搬，你都照樣要返工」，旺區租金有一定韌性。至於住宅區商舖空置率不會太高，但日後每年上調一成就難，「你睇領展(00823)股價就知……」
跨國企業加緊進駐內地
就早前有傳法國奢侈品巨頭LVMH因應內地人愈益留在內地消費，本港在大中華的重要性下降，打算讓資源更集中內地大城市，麥海倫認為，這種調整其實早就開始，本地上市珠寶商在本港的自營店增速遠低於內地門店，甚或減少。
「其實香港LV（門店）點可能長期多過巴黎」，現在內地免稅政策變得完善，商品日益齊全，人民幣貶值進一步削減他們專程來港的意欲，更何況20年來已很多人到過香港。就算內地經濟當前有各種問題，始終有過億人的中產階層，跨國企業必會加緊部署。
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