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21.
歷史長河 |
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| 2015-11-19 17:24 |
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22.
歷史長河 |
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| 2015-11-19 18:07 |
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# 14 PN, Your chart is interesting. I have a couple of guesses based on this chart: The price vs rent relationship is highly correlated with mortgage rate. During period of low mortgage rates, Price/Rent will be pushed up, vice versa. Maybe you can help verify this by adding one more line of historical mortgage rates. If 1 is true, it explains why rent is falling behind the price now and this gap can be further widened if low interest environment continues, until an equilibrium can be found. Obviously there are two possible ways to reach the equilibrium: 1). Rents catch up with prices. 2). Prices drop faster than rents.
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Let me check that tomorrow but not sure how that can be presented given rental and prices are cumulative while mortgage rates are not.
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anyway I have shown previously that YoY change in housing price in HK have strong -ve correlation with prevailing real mortgage rate. What I believe is HK property bulls may not fear hike in interest rate (alone) but deflation.
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25.
歷史長河 |
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| 2015-11-19 21:41 |
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One way to get around of this, if you have the price/rent raw data, is to work out the YOY % changes. Then compare this change with historical mortgage rates. The %change should be non-cumulative.
But I would suggest simply using the original cumulative Price/rent data, we can verify the relationship by visualising them.
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26.
真真薯片 |
| 2015-11-19 22:55 |
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引刀兄,
大陸借錢方法比香港多, 就算冇收入, 要揸住層樓都唔難
至於加租, 業主理得你死, 當然點樣加到盡又唔會逼走人都係一門藝術, 總之凡事去得太盡, 緣份勢必早盡啦
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***好文分享*** 轉載自: 晴報 趨勢大師：港得天獨厚 受惠中國崛起 迎「一帶一路」機遇 2015-11-19 1982年約翰‧奈斯比特於《大趨勢》一書預視全球經濟一體化和知識型經濟來臨，名揚天下，被譽為20世紀趨勢大師。之後他在1992年預視亞洲新興（見《亞洲大趨勢》）和2009年展現中國崛起（見《中國大趨勢》均成就昭著。 最近他和太太多麗絲再合作出版《全球大變局：南環經濟帶將如何重塑我們的世界》，指出中國政經崛起，改變國際關係格局，將引領南環新興經濟體挑戰原西方主導的地位。 南環經濟帶 新興力量 南環經濟帶將是未來全球格局變化的大趨勢，為何有此論述？ 他們說，南環經濟帶崛起有兩大理由，一是南環經濟帶諸國的經濟進程，另外是西方國家的衰落。西方國家衰落不是無可避免的事，那是不思改革的結果，隨之而來的是西方民主體制的力量逐步轉弱。 他們力指未來數十年將不再是「西方與其他國家」（the West and the rest）的局面。「我們會目睹南環經濟帶崛起，這些所謂新興國家不再受西方支配。你可看看一些國家愈來愈察覺自身的潛力，不再聽命於彷彿高人一等的西方國家，反之開始試圖與其並列，盡力爭取。南環經濟帶諸國中，最富活力和最具影響力的國家將是中國。我們看它，既是一個已發展的國家，也是一個正在崛起的國家。」 中國亞投行 恰如其分 他們認為中國牽頭的亞投行將相當於西方牽頭的國際貨幣基金組織（IMF），將是十分重要的機構。他們說中國循正途在全球機構中取得了較恰如其分的位置，而西方國家要就全球社區的新局面作出調校。他們相信這是過渡期的開始，而這將會在本世紀上半葉逐步發生。 他們形容「一帶一路」乃大事，參與國佔全球GDP三成，預料一帶一路沿綫將建成不少自由貿易區，改變慣常貿易路綫。如只論項目大小，看到的會是對全球的影響：1.4萬億美元的投資、涉及涵蓋國家的44億人口、足有63％的全球人口。這些地區為世界各國國內生產總值貢獻的金額達21萬億美元，約佔全球總額29％。基礎設施如道路、鐵路、電信和能源供應的投資將有所增長，而輸送路綫無疑會為中國的偏僻地區帶來新機會。 「在中國領導下，我們預期全球金融結構出現新面貌--全球的機構和秩序都有所變化。」 一帶一路 香港機遇 香港在「一帶一路」計劃中，又如何自處呢？兩位大師說：「我們想到的不僅是香港有何機遇，還包括香港將有何貢獻。潛能將會非常大。明年我們會開始以中國『一帶一路』計劃的發展和結果做研究。」他們說不是太多城市會像香港般，有一個如此有利和令全球艷羨的起步點。 大師認為香港既受西方文化薰陶，亦腳踏在中國，盡享環球大變局。香港做事有效率，生產力高，都是其競爭力。他們提醒港人放眼全球機遇，再決定專攻金融服務還是其他商業範疇。「香港不止要跟其他中國城市競爭，還有吉隆坡、新加坡、倫敦及紐約，香港能否成功取決於有多聰明，又有多能掌握局勢變化！」 大國崛起，中美會否一戰？ 從過去幾百年歷史看，當新興經濟體興起時，必定會引發既得利益者不滿而導致戰爭，南環經濟帶必然挑戰西方的經濟地位，中國的崛起，亦挑戰了美國全球霸主的地位，兩強相爭，會否一戰？ 約翰和多麗絲指各國經濟從未如今天這樣緊密相扣，「不管身在哪方，一般企業家還是相互往還的。要是當今世上最強的兩個國家--美國和中國--出了甚麼問題，肯定會對雙方造成嚴重傷害，甚至其他國家也不能倖免。這將令局面非常嚴峻，但相信兩國政客都會盡量克制，絕不輕易容讓衝突升級甚或無法控制。」當然，這種趨勢意味着西方強國漸漸喪失影響力，而南環經濟帶則日益坐大，這對西方國家來說無疑較難接受。 約翰指華府排斥中國跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議（TPP），妨礙中美共贏。「美國絕對沒能力限制中國，又或扭轉多中心（Multicentric）的世界大格局。」 兩人預測中美未來10年將有一番龍爭虎鬥，去尋求新世界中的自我定位，但他們亦引述知名地緣戰略家布熱津斯基（Zbigniew Brezinski）稱，既然現時誰也當不了全球霸主，兩國也就沒必要爆發戰爭。 新書直指西方衰落 美避忌拒出版 美國全球趨勢大師約翰‧奈斯比特及其妻子多麗絲‧奈斯比特，出版新書《全球大變局》，預視西方霸權衰落、南環經濟帶崛起的新格局。至今美國仍未出版該書，但他們強調，中國將主宰世界格局，香港應把握其優勢。 二人多本著作預視中國崛起，卻惹來「對中國太友善（Too China friendly）」批評。約翰接受專訪時透露雖然其著作獲中國大陸、香港、南韓及印度等出版社青睞，但美國至今仍未出版該書，是多年來首次。多麗絲坦言若要作品受歡迎，大可撰寫有利美國的著作，強調其目的非賺錢，只是如實反映多年來觀察。約翰稱中國將主宰未來的世界格局，冀新書能從東方帶起風潮至西方。 指點香江：營商環境是關鍵 國家發展「一帶一路」戰略，有人憂慮香港作為「超級聯繫人」，或失其優勢。多麗絲指，《財富》550強企業不少都在香港，反映其優勢，「沒有人能拿走你的優勢，香港如何掌握，視乎其智慧和反應度」，如何為商家營造合適環境才是關鍵。她指，中央政府的5年發展計劃，亦提出借鏡本港經濟發展。 她亦指出，全球關注「一國兩制」是否收效，「如中國能成功處理香港問題，國際會視之為合作夥伴；反之會視為令人害怕的勢力（partner or fear, confrontation or cooperation）。」 怖主義 對歐經濟影響大 此外，巴黎上周遭連環恐襲，再次引起全球關注恐怖主義。約翰認為，「恐怖主義很大程度地影響經濟，特別歐洲面對着經濟近乎零增長、人口萎縮等問題，這是最壞的時機、最差的消息。」 約翰估計，西方國家或以此藉口拒收難民。他批評，美國的成功很大程度上有賴於移民；但目前已有26州拒收難民，拒為難民負責，是非常令人失望。
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28.
打工仔 Andy |
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| 2015-11-19 23:48 |
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29.
Bosco |
| 2015-11-20 11:52 |
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點解租金要追上樓價的升幅?
當你的物業累積到某一程度的時候, 你從社會取得的,遠遠大於所需要的。經過8年近乎0成本的借力後,我相信大部份經過多次金融危機的資深物業香港投資老手槓桿比率一定非常低。湯博士的情況當然是極端少數人有一個500億市值以上的組合。但以一個最牛市的泡沫臨界點2%或以下的極低回報率計算。於無任何槓桿下, 最保守都有8-10億純利。
香港經過了百年的資本累積, 街上月收租過百萬而沒有任何槓桿的比比皆是,現在實體生意難做, 透過地產每年有2%純利+對沖通脹。知足的話其實都夠。你唔能夠期望每個人的是天才, 許世X家族作為一代船王,曾經十大富豪始乎深明此理, 化為房地產的今天,估計就算已經百大富豪排名不入, 其將來的日子衣食無憂應該還可繼續100年。
去年我到過孟加拉實地觀察過, 十分有20-30年前中國的影子, 機會處處而且入場門檻極低。其實一無所有的香港年青人應該要去這些地方拼命。
中國現正面臨結構性問題, 一線城市可完成轉型得益於中央集權對這些城市的保護。就如太子黨對阿里巴巴的傾斜。但涉及到深層次的政治權力改革開放下放自由問題至全中國,帶領全中國所有其他城市跨越中等收入陷阱,我比較悲觀。 習班子睇黎比較傾向保全既得利益集團的利益。
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32.
Bosco |
| 2015-11-20 14:16 |
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To:PN兄
圖中是否代表市場上的槓桿是記錄以來歷史新低？
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sorry. Mortgage = mortgage rate.
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34.
歷史長河 |
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| 2015-11-21 20:45 |
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Thanks PN for your further efforts. Unfortunately I can't draw clear conclusion from them but I do agree with Bosco's points above that it is acceptable to have lower rental return these days, mainly because it is hard to find feasible alternatives in the market. Low interest environment makes it difficult for all investors including individuals like us and institutions such pension funds, insurance companies and banks.
If you have any insights, please share. Thanks
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35.
柴灣東新發展 |
| 2015-11-22 00:36 |
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